從2010年開(kāi)始國(guó)家頻出新政，對(duì)樓市產(chǎn)生了重大影響。在此背景下，商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中法律問(wèn)題有何新的變化和新的特點(diǎn)？買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)關(guān)注和重視哪些問(wèn)題？下決心買(mǎi)房子的消費(fèi)者一定要了解一些基本法律常識(shí)，幫您在調(diào)控期內(nèi)規(guī)避買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)。
常識(shí)1：
商品房購(gòu)銷(xiāo)合同簽訂后樓市下挫時(shí)能否退房？
【案例】李女士從２００２年開(kāi)始炒房。去年，李女士再次出手，與某開(kāi)發(fā)商簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的商鋪一套，在簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商不僅拿出了商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，還在后面補(bǔ)充了眾多的條款，專(zhuān)門(mén)做了一份補(bǔ)充協(xié)議。李女士沒(méi)有細(xì)看就按照開(kāi)發(fā)商的要求在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同以及補(bǔ)充協(xié)議上都簽了字。近期樓市發(fā)生變化，李女士反悔要求退房，并自愿承擔(dān)合同約定的相當(dāng)于總房?jī)r(jià)款１０％的違約金。
【律師】對(duì)于炒房者而言，房?jī)r(jià)上漲炒房掙了錢(qián)就偷著樂(lè)，房?jī)r(jià)下挫炒房虧了本就想著如何止損，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，對(duì)于這種心態(tài)和作法無(wú)可厚非。
補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人就商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中未盡事宜進(jìn)行補(bǔ)充而制定的條款，通常由開(kāi)發(fā)商擬定后與購(gòu)房人簽訂，除非有極特殊的情況，開(kāi)發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購(gòu)房人有權(quán)退房。因此，李女士反悔要求退房不會(huì)得到支持。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》要求嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理?！锻ㄖ芬?guī)定：“商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為，對(duì)可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購(gòu)房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開(kāi)銷(xiāo)售。已簽訂商品住房買(mǎi)賣(mài)合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請(qǐng)并說(shuō)明理由，所退房源應(yīng)當(dāng)公開(kāi)銷(xiāo)售。”因此，即使開(kāi)發(fā)商同意退房并收取違約金，在實(shí)際操作中仍然存在難度。
常識(shí)2：
什么樣的商品房可以預(yù)售？
【案例】錢(qián)先生看中了一套建筑面積為１３０平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段，屬于期房。錢(qián)先生想了解期房進(jìn)行銷(xiāo)售需要滿足什么條件。
【律師】對(duì)期房銷(xiāo)售又稱(chēng)之為“商品房預(yù)售”。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證，這是商品房預(yù)售的法定憑證，未取得商品房預(yù)售許可證的不得進(jìn)行任何形式的預(yù)售活動(dòng)。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定取得商品房預(yù)售許可證，并在售樓部公示國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證（一般稱(chēng)其為“五證”）等資料，增強(qiáng)透明度，樹(shù)立自己的企業(yè)形象。簡(jiǎn)而言之，“五證齊全”的商品房方可預(yù)售。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中規(guī)定：“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放ＶＩＰ卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在１０日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。”上述規(guī)定需要引起各方關(guān)注和重視。
|