最近一段時間內(nèi)，國內(nèi)部分城市租金上漲比較明顯，租戶感到一些經(jīng)濟壓力。兩會期間，國家住建部負責人接受媒體采訪時說：“下一步的措施，我想租金的調控應該也是房價調控的一部分。”聽者可能覺得很提氣，房租也納入調控范圍了，現(xiàn)在正在爬高的房租也可能降下來。然而依我們的理解，短期內(nèi)房租降下來的可能性很小，而現(xiàn)在正在爬高的房租反倒可能是正常的。
調控這個動詞很有意思，本來是個中性指向的動詞，可以是向上調控，也可以向下調控，可以向左也可以向右，可以向前也可以向后，可以加速也可以減速。如果一定要給調控取個褒貶含義，那么調控方總是希望將調控對象趨向合理，或者更準確地說，使社會普遍能夠接受。不過，現(xiàn)在說到“調控”，尤其是說到調控商品價格，似乎總是把它當成向下調控的代名詞，調控房價更是如此。相信國家住建部負責人在談到房租調控時，也是這個意思，要把房租降下來。
可是，正像調控房價說了好幾年，房價沒有下來反而在瘋漲，房租調控的結果會不會也是一路上漲呢？
根據(jù)國家住建部分析的目前房租漲價的原因有三：首先是季節(jié)性的因素，特別是春節(jié)以后，外來人口回城務工，各方面租房需求集中時期，也是房東上調租金比較集中的季節(jié)。第二個因素，從機制上看，目前租賃房源的來源主要是以分散的、個體的市場為主，還沒有大型的、專業(yè)的從事住房租賃的企業(yè)群體，所以受房源來源的影響也比較大。第三個因素，從經(jīng)濟的角度，由于通脹和加息的預期。還有，我們的住房租售比和國際上比較起來還處在比較高的水平，現(xiàn)在一線的大城市大部分達到500∶1以上，所以理論上它有這種上漲的空間。
前面三個原因都有道理，然而這樣的漲價是有限的，而且這樣的漲價也是有可能隨時會回落的。如果我們換個角度看，當前各大城市的房地產(chǎn)市場受國家限購令影響，十多年來一直在走高的房價第一次出現(xiàn)止步不前的跡象，如果把上述三個原因放在這樣的背景下來解釋近期房租漲價，我們不得不說是蒼白無力的。
我們認為真正的原因是中國住房租售比不正常。住建部也說了，“現(xiàn)在一線的大城市大部分達到500∶1以上”。一般來說，房價大約等于20年的房租，也就是租售比在250∶1，最多在300∶1。古今中外莫不如此，2003年“非典”之前中國房地產(chǎn)市場也是如此。這個比例大概是5%的利潤率，考慮到出租住房的其他開銷較少，投資住房的利潤回報大約與投資其他事業(yè)的平均利潤率是相等的，因此也是合理的。
近八九年來，中國房地產(chǎn)市場的租售比不合理的主要原因，是因為非市場因素一直在干擾市場，致使房價越來越高，到了一個不合理的高度，投資住房者不再追求房租作為合理利潤回報，一味等待追求住房本身的瘋漲。如此市場環(huán)境下，怎么能夠產(chǎn)生合理的租售比呢？
今年春節(jié)前后，國家出臺最嚴厲的房地產(chǎn)調控措施，多年來一直向上的房價有可能止步，這個時候中國房地產(chǎn)市場也有可能正常起來，而租售比回歸正常則是情理中事。不過，現(xiàn)在的房價并沒有實質性下降。而2003年以來房價幾乎翻了兩番，即使房價在今后的日子里有所下跌，也不可能讓其回到原地。因此在租售比回歸正常的過程中，房租的上漲是必然的，即使我們加快保障房建設，也只能使房租上漲的幅度小些，合理些。
鑒于以限購為核心的現(xiàn)行樓市調控政策幾乎都會導致租金上漲，所以，所謂調控在目前及今后一段時間內(nèi)只能意味著租金繼續(xù)漲價而不是相反。真正要使租金下降的辦法只有大幅度地增加公租房的供應量并降低申請門檻，那種試圖用行政手段壓制商品房租金的辦法不僅不可能產(chǎn)生積極效果，而且在市場經(jīng)濟條件下也是極其不可取的。 |